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당첨 후에 전세를 주는 이유는 간단하다. 임차인의 전세금으로 잔금을 치는게 가능하기 때문이다. 청약에 실거주 의무가 없는 경우 계약한 상황에서 임차인을 구할 수 있다. 당연히 계약당시에 전세금으로 잔금을 치루겠다는 조항을 넣고 계약서를 쓰게된다.
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지금까지 저의 경험과 모든 꿀팁을 포함한 이 영상만 보신다면 모두들 무리없게 잔금마련하실 수 있으십니다
감사합니다.
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청약 당첨 후 돈 없으면? 필요금액과 대출 방법
주택에 관련된 대출은 주택자금 대출, 전세자금 대출이 있습니다. 잔금을 치루기 위한 주택담보대출.
Source: socialnews-pick.net
Date Published: 6/25/2022
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부동산: 청약 당첨 후 전세자금대출 질문!!! – Blind
현재 무주택자며, 전세를 살고 있음현재 전세자금대출 없음.이번에 청약을 넣었는데 당첨이 되서중도금 대출 후 남은 중도금 및 잔금을현재 전세금을 빼서 내려고 …
Source: www.teamblind.com
Date Published: 9/9/2022
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청약당첨 후 돈없으면? 자금조달, 잔금 대출 방법 (5~6억 아파트 …
이부분을 확인하지 않으시고 전세계약을 하면 청약해지가 되게 됩니다. 분양가상한제라는-말이-특이사항에-있으면-거주의무가- 입주공고문. ○아파트 …
Source: fixedproperty.net
Date Published: 3/16/2022
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[부동산] 아파트 청약 당첨 후 실거주 안 하면 앞으로 이렇게 됩니다
지금까지는 부족한 자금을 전·월세 보증금으로 충당한 뒤 이후 자금을 마련해 입주하는 방법, 이른바 전세 낀 매매의 형태로도 내 집 마련을 할 수 …
Source: blog.naver.com
Date Published: 12/1/2021
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주택 청약 당첨되고 바로 전세를 놓을 수 있나요? – 홍차넷
청역과열지구에 만약 당첨이 된다면 잔금을 치루기 전, 전세를 내놔서 전세금으로 잔금을 … 당첨 후 잔금대출 받고서 있다가 입주시점에 대출금을 전세로 돌려야죠.
Source: redtea.kr
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Top 15 청약 당첨 후 전세 The 155 New Answer
당첨 후에 전세를 주는 이유는 간단하다. 임차인의 전세금으로 잔금을 치는게 가능하기 때문이다. 청약에 실거주 의무가 없는 경우 계약한 상황에서 …
Source: aodaithanhmai.com.vn
Date Published: 4/6/2022
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청약 당첨 후 판매 가능?(+3기 신도시 전매제한 전세 가능?)
3기 신도시 사전청약이 실시되는 공공분양, 민간분양 지역을 분석하면서 주택 청약 당첨 후 판매가 가능한지 여부와 관련하여 전매제한 뜻, 전매제한 …
Source: www.mylawstory.com
Date Published: 11/2/2022
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주택청약 당첨 후 진행 과정 및 자금마련 방법 (계약금, 중도금 …
만약 잔금이 부족한 경우라면 다음의 2가지 방법이 있습니다. ① 주택담보대출로 전환하기. ② 개인대출로 잔금을 납입하고 전세로 돌려 보증금으로 …
Source: www.suna0073.com
Date Published: 3/5/2021
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주제에 대한 기사 평가 청약 당첨 후 전세
- Author: 부찾남
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- Date Published: 2021. 7. 26.
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청약 당첨 후에 전세 주기
devbean
https://kbkb456.tistory.com/50
오늘은 당첨후에 전세를 줄 수 있는 경우 어떻게 했는지에 대한 나의 경험을 적어보려고 한다. 꼭 정답은 아니다. 회사는 서울이고 기존에 서울에서 임차인으로 살고 있기 때문에 실입주를 들어갈까 아니면 일단 전세로 잔금을 쳐볼까 고민을 많이 했었다. 결론부터 말하면 비과세 때문에 그때 들어갈껄 이라는 후회는 하였지만 결국 전세를 줬다.
당첨 후에 전세를 주는 이유는 간단하다. 임차인의 전세금으로 잔금을 치는게 가능하기 때문이다. 청약에 실거주 의무가 없는 경우 계약한 상황에서 임차인을 구할 수 있다. 당연히 계약당시에 전세금으로 잔금을 치루겠다는 조항을 넣고 계약서를 쓰게된다.
그럼 임차인은 어떻게 구할까?
용어정리
– 임차인: 전세나 월세로 집에 거주하시는 분들
– 임대인: 집을 세주는 분들
전세 매물을 올리는 법
1. 네이버 부동산에서 나의 아파트를 검색한 후 대충 시세를 알아보자
여기서 중요한건 필터이다.
여기서 제일 중요한건 필터인데 전세가 계약이 되어도 매물을 안내리시는 분들도 존재하기 때문에 전세 필터에서 최신순으로 정렬해서 보는게 중요하다. 여기서 봤을때 적정 전세가를 구해주는게 중요하다.
상황에 따라 적정 전세가가 달라지는데
1. 빨리 잔금을 내야할 경우 : 남은 잔금 + 취득세
2. 시세가 분양가보다 훨씬 웃도는 경우: 그냥 시세대로
2. 네이버 지도에 나의 아파트를 검색하고
벌써 공인중개사가 하나보이죠?
3. 거기서 공인중개사무소라고 다시 검색해보자
생각보다 엄청많이나온다.
4. 검색결과에서 아파트단지와 가까운 공인중개사무소 순으로 원하는 전세 조건과 동호수를 말해주면 된다.
한두군데만 돌리지 말고 최대한 많은 공인중개사분들께 돌려야하는게 핵심이다. 최소 5개 이상 돌리자.
전세계약 체결
1. 공인중개사분과 임차인 조건 합의
전세매물을 올리면 여려 공인중개사분이 임차인들을 모셔온다. 그러면 여러 임차인에서 내가 맘에드는 분을 선택하면 된다. 예를들어 내가 생각하기에 신혼부부나 노부부분들이 집을 깨끗이 쓰시는 경향이 있다고 한다면 임차인 중에서 이런 특성을 가지신분들을 고르면 된다. 잔금날짜도 나의 아파트 잔금날짜와 차이가 없는지도 확인해야한다.
2. 계약날
만나서 인사를 드린 뒤, 계약서를 작성하면되는데 여기서 필요한 부분을 추가하면 된다.
이때 임차인분도 기분나쁘지 않고 임대인도 기분나쁘지않게 적정선에서 합의를 보면된다.
– “벽 타일에는 시공하지 않을 것”, “손상이 있는 경우 수선해줄 것” …
3. 잔금날
잔금날 임차인분께 전세금을 받고나서 바로 잔금을 납부하는 것이 현명하다. 보통 임차인분들이 전세대출은 받는 경우 아침 9~11시쯤 입금이 된다. 받는 즉시 아파트의 잔금을 치루도록 하자. 잔금이 확인되면 입주지원 센터에서 집 열쇠를 준다. 그 열쇠를 받아서 임차인분께 전달드리면 끝이다.
근데 여기서 중요한 건 사전에 집에 가서 하자가 있는지 체크해봐야 한다는 것이다. 나중에 문제가 생겼을때 영상이나 사진이 도움이 되기 때문에 당첨 후에 꼭 한번가서 꼼꼼히 살펴보자. 하자가 있으면 입주전에 시행사나 lh에 수리요청을 하면된다.
청약 당첨 후 돈 없으면? 필요금액과 대출 방법
○ 계약금
만약 투기과열지구 기준 7억원 아파트라고 하면 분양 가격의 20%인 1억 4천만원을 자기 자금으로 납부해야 합니다.
○ 중도금
이후에는 중도금 60%를 납부해야 하는데, 중도금은 금액이 큰 만큼 일정금액 분할하여 납부하게 됩니다.
예를 들어 6개월에 한 번씩 총 6번을 납부하게 되면 분양 가격의 10% X 6번을 3년간 납부를 해야 하며, 총 금액은 4억 2천만원이 됩니다.
이 때 건설사가 보증하는 중도금 대출을 받을 수 있는데요, 건설사와 연계된 은행 특정 지점에서만 진행이 가능합니다. 만약 분양 가격의 40%까지 대출이 가능하다고 하면 최대 2억 8천만원을 받을 수 있습니다.
중도금 대출의 경우 주택도시보증공사의 보증서를 담보로 받는 대출이기 때문에 보증 가능 금액에 따라 대출 한도가 달라질 수 있습니다. 중도금 대출은 한번에 받는 것이 아니고 7천만원씩 납입 기간에 맞춰서 받게 됩니다. 대출이자는 무이자로 진행하는 경우 시행사가 대신 납부하고 유예하는 실행 시점부터 이자가 나옵니다.
→ 7억원 아파트의 필요한 중도금은 60% 4억 2천만원
→ 대출가능금액 40% 2억 8천만원
→ 필요 자기자금 1억 4천만원
만약 최초 분양이거나 서민 청년의 경우에는 대출 가능 비율이 더 높을 수 있습니다.
○ 잔금
입주 준 분양 가격의 20%인 1억 4천만원을 납부하면 완납입니다. 이 때 중도금 대출은 상환하고 주택담보대출로 전환하게 됩니다. LTV는 40%로 변동이 없지만 만약 주택 가격이 상승하게 되면 대출 가능 한도가 더 늘어날 수도 있습니다.
우선적으로 ▼아래내용도 참고해보시고 다양한 정보를 미리 파악해두시면 어떻게 대처해야할지 도움이 될것입니다.
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청약당첨 후 돈없으면? 자금조달, 잔금 대출 방법 (5~6억 아파트 청약)
청약당첨 후 돈없으면? 자금조달, 잔금 대출 방법 (5~6억 아파트 청약)
Categories : 부동산 마인드맵
5~6억원 아파트에 당첨되었을 때 내 돈이 얼마나 들어갈까요? 청약당첨 후 돈이 없으면 자금조달은 어떻게 해야할지 모르시는 분들을 위해 청약당첨 후 잔금 치는 절차에 대해 시리즈로 포스팅을 작성하고 있습니다. 오늘은 청약 당첨 시 전체적인 자금 흐름에 대해 알아보고 아파트 청약 잔금대출에 대해 중점적으로 알아보겠습니다.
청약당첨 후 내돈은 얼마나 필요할까? 대출 방법
먼저 청약에 당첨되면 납부금이 3가지로 나뉩니다.
바로, 계약금, 중도금, 잔금 입니다.
먼저 청약이 되기 전에 자금을 어떻게 마련해야하는지 계획을 세울 수 있도록 입주자 모집 공고문을 보는 방법에 대해 알려드리겠습니다.
○첫번째는 청약을 어느 지역에서 하는지 알아본다
청약홈 홈페이지에 들어갑니다. 청약홈 사이트에서는 청약일정과 청약신청을 하고 청약당첨결과도 다 나옵니다. 현재 분양중인 청약일정과 전국 분양정보를 확인하는 방법을 알려드리겠습니다.
청약일정및 통계 메뉴에서 “APT 분양정보/경쟁률”로 들어가면 전국 분양정보에 대해 확인하실 수 있습니다.
내가 들어갈 아파트의 조건을 넣고 조회를 하면, 입주자모집공고정보를 확인하실 수 있습니다. 여기에서 내가 투기과열지구인지, 조정대상지역인지, 비규제지역인지 확인을 해야합니다.
입주자 모집공고정보로 들어가서 “청약일정” 항목을 보면 표밑에 특이사항에 나옵니다.
지역의 유형: 투기대상지역, 조정대상지역, 비규제지역
○두번째는 잔금흐름을 어떻게 하는지를 확인한다
이것도 역시 입주자모집공고문으로 확인이 가능합니다. 공고문PDF를 다운로드 하여서 “공급금액 및 납부 일정”으로 이동합니다.
모집공고문 PDF 다운로드
여기에서 계약금, 중도금, 잔금을 확인하실 수 있습니다. 계약금, 중도금, 잔금의 비율이 다양하다는 것을 사진을 통해 확인하실 수 있습니다.
칸다빌-수유팰리스-입주자-모집공고문
칸다빌 수유팰리스의 경우 계약금이 10%, 중도금이 20%씩 2회 납부, 잔금이 50% 입니다.
래미안-원베일리-일반분양-아파트-입주자-모집공고문
래미안 원베일리의 경우 계약금이 20%, 중도금이 60%(6회), 잔금이 20%입니다.
세운-푸르지오-헤리시티-아파트-입주자-모집공고문
세운 푸르지오 헤리시티의 경우 계약금이 20%, 중도금이 50%(5회차), 잔금이 30% 입니다.
왜 반드시 청약 입주자 모집 공고문을 꼼꼼히 살펴봐야 하는지 아시겠죠? 또한 중도금 간격과, 중도금과 잔금의 간격도 함께 체크를 하시기 바랍니다.
○세번째는 거주요건 확인 하기
분양가와 시세가 차익이 많이 나면 분양가 상한제가 되어 거주요건이 들어올 수 있습니다. 즉, 분양가 상한제 지역인 경우 거주 의무를 확인해야합니다. 이부분을 확인하지 않으시고 전세계약을 하면 청약해지가 되게 됩니다.
입주공고문
○아파트 청약 당첨 후 계약금과 중도금 납부 및 대출 절차
일반적으로는 계약금이 10%인데요. 따라서 청약을 5억짜리를 하겠다 라고 하면 10%인 5천만원을 자가로 모아두셔야 합니다. 계약금이 20% 들어가는 경우도 있기때문에 그부분도 공고문을 통하여 꼭 확인을 하셔야 합니다. 보통 중도금은 60% 이지만 위의 예시와 같이 중도금이 1~2회인 경우도 있습니다.
계약금과 중도금 납부 절차 및 방법에 대해서는 본 시리즈 글에서 자세히 설명하고 있으니 다음 글을 참고해주시기 바랍니다.
○잔금 절차 20~30%
잔금일은 입주할 때 정해진 입주지정 기간 내에 내가 이사할 수 있는 기간을 정해서 그 날전까지 잔금을 납부하시면 됩니다. 일반적으로 잔금은 30%를 내야하며, 20~50%으로 다양하기도 합니다. 내가 받은 중도금대출을 갚는 날(만기일)도 이때입니다.
처음 분양 받을 때는 아파트가 지어지기 전이어서 무형이었으나, 잔금 치룰 때에는 유형으로 변하기에 이제 집이 생겼습니다. 이때부터는 분양가가 아니라 가격이 새롭게 형성되어 시세가 만들어집니다. 즉, KB시세가 나오게 됩니다. 이 때는 주택담보대출로 변경을 해야하는데요. 바로 이게 잔금 대출이 되겠습니다.
분양가격만큼 대출이 나오려면, 주변시세가 높아야 하고 그래야 내 돈이 안들어가지 않습니다. 즉, 주변시세에 비해 분양가가 낮으면 낮을 수록 내돈이 많이 안들어가는 것이지요.
돈이 없는데, 중도금대출 상환은 어떻게 해야할까요?
잔금대출은 “주택담보대출”을 받아서 하게 되는데요. 분양가를 기준으로 하는 중도금 대출과 달리, 잔금대출은 시세대비 50% 대출이 가능합니다. 예를들어 9억에 분양받은 아파트가 시세 14억이 되었다고 가정해보면, 14억의 50%가 잔금대출이 가능하니까 7억원의 잔금대출이 가능합니다. 그래서 처음 아파트 분양가격에 비해 시세가 많이 오른 경우에는 더 많은 금액을 대출할 수 있게되는 것이죠. 즉, 이론적으로는 잔금대출을 받은 대출금액으로 중도금대출을 상환하고 남은 금액은 자납을 통해 납부를 하시면 됩니다.
[비규제지역] 6억원 아파트 당첨시 자납해야할 돈계약금 10% -> 6천만원
중도금대출 60% -> 3억 6천만원
잔금 30% -> 1억 8천만원
만약 이 분양가 6억원 아파트에서 시세가 8억까지 상승한다고 가정하면, 시세대비 주택담보대출(LTV)은 50%까지, 3억까지 받을 수 있습니다.
하지만 이것은 이론적인 부분이고, 실제로는 좀 다릅니다. 잔금대출에서는 DSR을 따지는데요. DSR이란 차주가 보유한 모든 금융권 대출의 연간 원리금 상환금액을 연 소득으로 나눈 비율을 말합니다. 개인 상환능력을 보는 지표인데요.
DSR 40%가 적용되는 것을 반드시 확인해야합니다. DSR이란 개인상환능력을 보는 것으로, 차주가 보유한 모든 금융권 대출의 연간 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율입니다.
그러니까 LTV 50%이라는 부분은 최대로 받을 수 있는 비율인 것이고(이론적인), 실제로는 내 금리나 소득을 따지기 때문에 사람마다 다다르고 50%까지 나올 수가 없습니다.
또한 이 DSR이라는 것이 계속 정책이 변화가 많기 때문에, 청약시 반드시 정책을 체크하시고 들어가시는 것이 좋습니다.
즉, 소득을 따져 잔금대출을 하는 것이기 때문에, 이럴 경우 소득이 낮거나 돈이 없는 사람은 청약이 당첨되더라도 대출한도가 나오지 않아서 잔금을 치룰 수가 없는 상황이 되게 됩니다. 따라서 올해는 전세대출, 잔금대출에 있어서는 DSR 규제를 예외로 한다고 다시 발표를 했습니다만, 다시 정권이 바뀌고 정책이 바뀌니까 입주 모집 공고일 기준으로 정확한 확인이 필요하겠습니다. (2022월 1월 13일 기준)
Top 15 청약 당첨 후 전세 The 155 New Answer
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부린이 탈출기(5) – 청약 당첨 후에 전세 주기
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청약당첨 후 돈없으면? 자금조달, 잔금 대출 방법 (5~6억 아파트 청약) – 부동산 지식 마인드맵
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청약당첨 후 내돈은 얼마나 필요할까 대출 방법
○첫번째는 청약을 어느 지역에서 하는지 알아본다
○두번째는 잔금흐름을 어떻게 하는지를 확인한다
○세번째는 거주요건 확인 하기
○아파트 청약 당첨 후 계약금과 중도금 납부 및 대출 절차
○잔금 절차 20~30%
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Summary of article content: Articles about 청약 당첨 후 판매 가능?(+3기 신도시 전매제한 전세 가능?) – 우리집 변호사 3기 신도시 사전청약이 실시되는 공공분양, 민간분양 지역을 분석하면서 주택 청약 당첨 후 판매가 가능한지 여부와 관련하여 전매제한 뜻, 전매제한 … …
Most searched keywords: Whether you are looking for 청약 당첨 후 판매 가능?(+3기 신도시 전매제한 전세 가능?) – 우리집 변호사 3기 신도시 사전청약이 실시되는 공공분양, 민간분양 지역을 분석하면서 주택 청약 당첨 후 판매가 가능한지 여부와 관련하여 전매제한 뜻, 전매제한 … 3기 신도시 사전청약이 실시되는 공공분양, 민간분양 지역을 분석하면서 주택 청약 당첨 후 판매가 가능한지 여부와 관련하여 전매제한 뜻, 전매제한 기간, 전매제한 예외, 전매제한 위반에 대하여 알아보고, 나아가 전매제한 전세나 월세가 가능한지 여부, 의무거주기간을 알아보겠습니다.
Table of Contents:
청약 당첨 후 판매 – 가능할까
입주권 전매제한 기간
전매제한 예외
3기 신도시 공공분양 사전청약
민간분양 사전청약 전매제한
전매제한 위반
전매제한 전세 – 가능할까
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아파트 청약 당첨 후 정리(계약금, 중도금, 잔금)
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Most searched keywords: Whether you are looking for 아파트 청약 당첨 후 정리(계약금, 중도금, 잔금) 그래서 청약 당첨 후 포기를 하시는 분들도 많습니다. 어렵게 당첨이 되었는데 … 이 때문에 신용, 전세, 중도금의 대출이 녹록치 않아진 것이죠. 아파트 청약, 분양을 계획하시는 분들이 계실 텐데요. 주변에서 이런 분들의 이야기를 들어보면, 청약의 가점이나 조건 등에 대해서는 잘 아시면서 정작 청약 이후의 ‘돈’과 관련된 부분은 잘 모르시더라고요. 아..
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▽ 계약금 내돈으로 준비하자
▽ 중도금 대출의 시작+내돈!
▽ 잔금 주담대 이용 내 돈+전세로 돌리기
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주택청약 당첨 후 진행 과정 및 자금마련 방법 (계약금, 중도금, 잔금, 세금) – 은빛만월의 평범한 일상
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Summary of article content: Articles about 주택청약 당첨 후 진행 과정 및 자금마련 방법 (계약금, 중도금, 잔금, 세금) – 은빛만월의 평범한 일상 만약 잔금이 부족한 경우라면 다음의 2가지 방법이 있습니다. ① 주택담보대출로 전환하기. ② 개인대출로 잔금을 납입하고 전세로 돌려 보증금으로 … …
Most searched keywords: Whether you are looking for 주택청약 당첨 후 진행 과정 및 자금마련 방법 (계약금, 중도금, 잔금, 세금) – 은빛만월의 평범한 일상 만약 잔금이 부족한 경우라면 다음의 2가지 방법이 있습니다. ① 주택담보대출로 전환하기. ② 개인대출로 잔금을 납입하고 전세로 돌려 보증금으로 … 자녀교육, 육아, 생활, 건강, 금융, 재테크, 금융, 부동산, 직업, 자격증, 반려동물, 맛집, 여행, 문화, 엔터흔히 주택청약 당첨을 로또라고 비유합니다. 주택청약 당첨을 통해 내집 마련의 꿈에 한발짝 가까워졌을 뿐 아니라, 위치 좋은 신축 아파트 당첨의 경우 아파트 매매가 상승효과 및 소위 ‘피’라 불리는 프리미엄 형성으로 짧은 기간 내에 몇 백만원에서 수천, 수억까지 앉아서 벌수 있는 기회가 생기기 때문이죠. 하지만 막상 주택청약 당첨이 되면, 여러가지로 생각하고 해야 할 일이 많아집니…
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청약 당첨 후에 전세 주기
devbean https://kbkb456.tistory.com/50 오늘은 당첨후에 전세를 줄 수 있는 경우 어떻게 했는지에 대한 나의 경험을 적어보려고 한다. 꼭 정답은 아니다. 회사는 서울이고 기존에 서울에서 임차인으로 살고 있기 때문에 실입주를 들어갈까 아니면 일단 전세로 잔금을 쳐볼까 고민을 많이 했었다. 결론부터 말하면 비과세 때문에 그때 들어갈껄 이라는 후회는 하였지만 결국 전세를 줬다. 당첨 후에 전세를 주는 이유는 간단하다. 임차인의 전세금으로 잔금을 치는게 가능하기 때문이다. 청약에 실거주 의무가 없는 경우 계약한 상황에서 임차인을 구할 수 있다. 당연히 계약당시에 전세금으로 잔금을 치루겠다는 조항을 넣고 계약서를 쓰게된다. 그럼 임차인은 어떻게 구할까? 용어정리 – 임차인: 전세나 월세로 집에 거주하시는 분들 – 임대인: 집을 세주는 분들 전세 매물을 올리는 법 1. 네이버 부동산에서 나의 아파트를 검색한 후 대충 시세를 알아보자 여기서 중요한건 필터이다. 여기서 제일 중요한건 필터인데 전세가 계약이 되어도 매물을 안내리시는 분들도 존재하기 때문에 전세 필터에서 최신순으로 정렬해서 보는게 중요하다. 여기서 봤을때 적정 전세가를 구해주는게 중요하다. 상황에 따라 적정 전세가가 달라지는데 1. 빨리 잔금을 내야할 경우 : 남은 잔금 + 취득세 2. 시세가 분양가보다 훨씬 웃도는 경우: 그냥 시세대로 2. 네이버 지도에 나의 아파트를 검색하고 벌써 공인중개사가 하나보이죠? 3. 거기서 공인중개사무소라고 다시 검색해보자 생각보다 엄청많이나온다. 4. 검색결과에서 아파트단지와 가까운 공인중개사무소 순으로 원하는 전세 조건과 동호수를 말해주면 된다. 한두군데만 돌리지 말고 최대한 많은 공인중개사분들께 돌려야하는게 핵심이다. 최소 5개 이상 돌리자. 전세계약 체결 1. 공인중개사분과 임차인 조건 합의 전세매물을 올리면 여려 공인중개사분이 임차인들을 모셔온다. 그러면 여러 임차인에서 내가 맘에드는 분을 선택하면 된다. 예를들어 내가 생각하기에 신혼부부나 노부부분들이 집을 깨끗이 쓰시는 경향이 있다고 한다면 임차인 중에서 이런 특성을 가지신분들을 고르면 된다. 잔금날짜도 나의 아파트 잔금날짜와 차이가 없는지도 확인해야한다. 2. 계약날 만나서 인사를 드린 뒤, 계약서를 작성하면되는데 여기서 필요한 부분을 추가하면 된다. 이때 임차인분도 기분나쁘지 않고 임대인도 기분나쁘지않게 적정선에서 합의를 보면된다. – “벽 타일에는 시공하지 않을 것”, “손상이 있는 경우 수선해줄 것” … 3. 잔금날 잔금날 임차인분께 전세금을 받고나서 바로 잔금을 납부하는 것이 현명하다. 보통 임차인분들이 전세대출은 받는 경우 아침 9~11시쯤 입금이 된다. 받는 즉시 아파트의 잔금을 치루도록 하자. 잔금이 확인되면 입주지원 센터에서 집 열쇠를 준다. 그 열쇠를 받아서 임차인분께 전달드리면 끝이다. 근데 여기서 중요한 건 사전에 집에 가서 하자가 있는지 체크해봐야 한다는 것이다. 나중에 문제가 생겼을때 영상이나 사진이 도움이 되기 때문에 당첨 후에 꼭 한번가서 꼼꼼히 살펴보자. 하자가 있으면 입주전에 시행사나 lh에 수리요청을 하면된다.
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청약당첨 후 돈없으면? 자금조달, 잔금 대출 방법 (5~6억 아파트 청약) Categories : 부동산 마인드맵 5~6억원 아파트에 당첨되었을 때 내 돈이 얼마나 들어갈까요? 청약당첨 후 돈이 없으면 자금조달은 어떻게 해야할지 모르시는 분들을 위해 청약당첨 후 잔금 치는 절차에 대해 시리즈로 포스팅을 작성하고 있습니다. 오늘은 청약 당첨 시 전체적인 자금 흐름에 대해 알아보고 아파트 청약 잔금대출에 대해 중점적으로 알아보겠습니다. 청약당첨 후 내돈은 얼마나 필요할까? 대출 방법 먼저 청약에 당첨되면 납부금이 3가지로 나뉩니다. 바로, 계약금, 중도금, 잔금 입니다. 먼저 청약이 되기 전에 자금을 어떻게 마련해야하는지 계획을 세울 수 있도록 입주자 모집 공고문을 보는 방법에 대해 알려드리겠습니다. ○첫번째는 청약을 어느 지역에서 하는지 알아본다 청약홈 홈페이지에 들어갑니다. 청약홈 사이트에서는 청약일정과 청약신청을 하고 청약당첨결과도 다 나옵니다. 현재 분양중인 청약일정과 전국 분양정보를 확인하는 방법을 알려드리겠습니다. 청약일정및 통계 메뉴에서 “APT 분양정보/경쟁률”로 들어가면 전국 분양정보에 대해 확인하실 수 있습니다. 내가 들어갈 아파트의 조건을 넣고 조회를 하면, 입주자모집공고정보를 확인하실 수 있습니다. 여기에서 내가 투기과열지구인지, 조정대상지역인지, 비규제지역인지 확인을 해야합니다. 입주자 모집공고정보로 들어가서 “청약일정” 항목을 보면 표밑에 특이사항에 나옵니다. 지역의 유형: 투기대상지역, 조정대상지역, 비규제지역 ○두번째는 잔금흐름을 어떻게 하는지를 확인한다 이것도 역시 입주자모집공고문으로 확인이 가능합니다. 공고문PDF를 다운로드 하여서 “공급금액 및 납부 일정”으로 이동합니다. 모집공고문 PDF 다운로드 여기에서 계약금, 중도금, 잔금을 확인하실 수 있습니다. 계약금, 중도금, 잔금의 비율이 다양하다는 것을 사진을 통해 확인하실 수 있습니다. 칸다빌-수유팰리스-입주자-모집공고문 칸다빌 수유팰리스의 경우 계약금이 10%, 중도금이 20%씩 2회 납부, 잔금이 50% 입니다. 래미안-원베일리-일반분양-아파트-입주자-모집공고문 래미안 원베일리의 경우 계약금이 20%, 중도금이 60%(6회), 잔금이 20%입니다. 세운-푸르지오-헤리시티-아파트-입주자-모집공고문 세운 푸르지오 헤리시티의 경우 계약금이 20%, 중도금이 50%(5회차), 잔금이 30% 입니다. 왜 반드시 청약 입주자 모집 공고문을 꼼꼼히 살펴봐야 하는지 아시겠죠? 또한 중도금 간격과, 중도금과 잔금의 간격도 함께 체크를 하시기 바랍니다. ○세번째는 거주요건 확인 하기 분양가와 시세가 차익이 많이 나면 분양가 상한제가 되어 거주요건이 들어올 수 있습니다. 즉, 분양가 상한제 지역인 경우 거주 의무를 확인해야합니다. 이부분을 확인하지 않으시고 전세계약을 하면 청약해지가 되게 됩니다. 입주공고문 ○아파트 청약 당첨 후 계약금과 중도금 납부 및 대출 절차 일반적으로는 계약금이 10%인데요. 따라서 청약을 5억짜리를 하겠다 라고 하면 10%인 5천만원을 자가로 모아두셔야 합니다. 계약금이 20% 들어가는 경우도 있기때문에 그부분도 공고문을 통하여 꼭 확인을 하셔야 합니다. 보통 중도금은 60% 이지만 위의 예시와 같이 중도금이 1~2회인 경우도 있습니다. 계약금과 중도금 납부 절차 및 방법에 대해서는 본 시리즈 글에서 자세히 설명하고 있으니 다음 글을 참고해주시기 바랍니다. ○잔금 절차 20~30% 잔금일은 입주할 때 정해진 입주지정 기간 내에 내가 이사할 수 있는 기간을 정해서 그 날전까지 잔금을 납부하시면 됩니다. 일반적으로 잔금은 30%를 내야하며, 20~50%으로 다양하기도 합니다. 내가 받은 중도금대출을 갚는 날(만기일)도 이때입니다. 처음 분양 받을 때는 아파트가 지어지기 전이어서 무형이었으나, 잔금 치룰 때에는 유형으로 변하기에 이제 집이 생겼습니다. 이때부터는 분양가가 아니라 가격이 새롭게 형성되어 시세가 만들어집니다. 즉, KB시세가 나오게 됩니다. 이 때는 주택담보대출로 변경을 해야하는데요. 바로 이게 잔금 대출이 되겠습니다. 분양가격만큼 대출이 나오려면, 주변시세가 높아야 하고 그래야 내 돈이 안들어가지 않습니다. 즉, 주변시세에 비해 분양가가 낮으면 낮을 수록 내돈이 많이 안들어가는 것이지요. 돈이 없는데, 중도금대출 상환은 어떻게 해야할까요? 잔금대출은 “주택담보대출”을 받아서 하게 되는데요. 분양가를 기준으로 하는 중도금 대출과 달리, 잔금대출은 시세대비 50% 대출이 가능합니다. 예를들어 9억에 분양받은 아파트가 시세 14억이 되었다고 가정해보면, 14억의 50%가 잔금대출이 가능하니까 7억원의 잔금대출이 가능합니다. 그래서 처음 아파트 분양가격에 비해 시세가 많이 오른 경우에는 더 많은 금액을 대출할 수 있게되는 것이죠. 즉, 이론적으로는 잔금대출을 받은 대출금액으로 중도금대출을 상환하고 남은 금액은 자납을 통해 납부를 하시면 됩니다. [비규제지역] 6억원 아파트 당첨시 자납해야할 돈 계약금 10% -> 6천만원 중도금대출 60% -> 3억 6천만원 잔금 30% -> 1억 8천만원 만약 이 분양가 6억원 아파트에서 시세가 8억까지 상승한다고 가정하면, 시세대비 주택담보대출(LTV)은 50%까지, 3억까지 받을 수 있습니다. 하지만 이것은 이론적인 부분이고, 실제로는 좀 다릅니다. 잔금대출에서는 DSR을 따지는데요. DSR이란 차주가 보유한 모든 금융권 대출의 연간 원리금 상환금액을 연 소득으로 나눈 비율을 말합니다. 개인 상환능력을 보는 지표인데요. DSR 40%가 적용되는 것을 반드시 확인해야합니다. DSR이란 개인상환능력을 보는 것으로, 차주가 보유한 모든 금융권 대출의 연간 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율입니다. 그러니까 LTV 50%이라는 부분은 최대로 받을 수 있는 비율인 것이고(이론적인), 실제로는 내 금리나 소득을 따지기 때문에 사람마다 다다르고 50%까지 나올 수가 없습니다. 또한 이 DSR이라는 것이 계속 정책이 변화가 많기 때문에, 청약시 반드시 정책을 체크하시고 들어가시는 것이 좋습니다. 즉, 소득을 따져 잔금대출을 하는 것이기 때문에, 이럴 경우 소득이 낮거나 돈이 없는 사람은 청약이 당첨되더라도 대출한도가 나오지 않아서 잔금을 치룰 수가 없는 상황이 되게 됩니다. 따라서 올해는 전세대출, 잔금대출에 있어서는 DSR 규제를 예외로 한다고 다시 발표를 했습니다만, 다시 정권이 바뀌고 정책이 바뀌니까 입주 모집 공고일 기준으로 정확한 확인이 필요하겠습니다. (2022월 1월 13일 기준)
청약 당첨 후 돈 없으면? 필요금액과 대출 방법
○ 계약금 만약 투기과열지구 기준 7억원 아파트라고 하면 분양 가격의 20%인 1억 4천만원을 자기 자금으로 납부해야 합니다. ○ 중도금 이후에는 중도금 60%를 납부해야 하는데, 중도금은 금액이 큰 만큼 일정금액 분할하여 납부하게 됩니다. 예를 들어 6개월에 한 번씩 총 6번을 납부하게 되면 분양 가격의 10% X 6번을 3년간 납부를 해야 하며, 총 금액은 4억 2천만원이 됩니다. 이 때 건설사가 보증하는 중도금 대출을 받을 수 있는데요, 건설사와 연계된 은행 특정 지점에서만 진행이 가능합니다. 만약 분양 가격의 40%까지 대출이 가능하다고 하면 최대 2억 8천만원을 받을 수 있습니다. 중도금 대출의 경우 주택도시보증공사의 보증서를 담보로 받는 대출이기 때문에 보증 가능 금액에 따라 대출 한도가 달라질 수 있습니다. 중도금 대출은 한번에 받는 것이 아니고 7천만원씩 납입 기간에 맞춰서 받게 됩니다. 대출이자는 무이자로 진행하는 경우 시행사가 대신 납부하고 유예하는 실행 시점부터 이자가 나옵니다. → 7억원 아파트의 필요한 중도금은 60% 4억 2천만원 → 대출가능금액 40% 2억 8천만원 → 필요 자기자금 1억 4천만원 만약 최초 분양이거나 서민 청년의 경우에는 대출 가능 비율이 더 높을 수 있습니다. ○ 잔금 입주 준 분양 가격의 20%인 1억 4천만원을 납부하면 완납입니다. 이 때 중도금 대출은 상환하고 주택담보대출로 전환하게 됩니다. LTV는 40%로 변동이 없지만 만약 주택 가격이 상승하게 되면 대출 가능 한도가 더 늘어날 수도 있습니다. 우선적으로 ▼아래내용도 참고해보시고 다양한 정보를 미리 파악해두시면 어떻게 대처해야할지 도움이 될것입니다.
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청약 당첨 후 판매 가능?(+3기 신도시 전매제한 전세 가능?)
3기 신도시 사전청약이 실시되는 공공분양, 민간분양 지역을 분석하면서 주택 청약 당첨 후 판매가 가능한지 여부와 관련하여 전매제한 뜻, 전매제한 기간, 전매제한 예외, 전매제한 위반에 대하여 알아보고, 나아가 전매제한 전세나 월세가 가능한지 여부, 의무거주기간을 알아보겠습니다.
전매제한 의무거주
청약 당첨 후 판매 – 가능할까?
전매제한 뜻
청약 당첨 후 당첨된 아파트를 판매할 수 있을까요?
국가는 아파트 전매차익을 노리는 투기 행위를 방지하기 위하여 당첨 된 후 일정기간 판매를 금지하고 있습니다. 즉, 전매제한이란 주택 청약에 당첨된 후 일정 기간 아파트를 매도하지 못하는 것을 말합니다.
전매가 제한되는 기간을 살펴보면, 최소 전매제한 3년에서 최대 전매제한 10년입니다.
주택법 제64조( 주택의 전매행위 제한 등) ① 사업주체가 건설ㆍ공급하는 주택[해당 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격ㆍ지위 등을 말한다)를 포함한다. 이하 이 조 및 제101조에서 같다]으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별로 달리 정할 수 있다. 1. 투기과열지구 에서 건설ㆍ공급되는 주택 2. 조정대상지역 에서 건설ㆍ공급되는 주택. 다만, 제63조의2제1항제2호에 해당하는 조정대상지역 중 주택의 수급 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역에서 건설ㆍ공급되는 주택은 제외한다. 3. 분양가상한제 적용주택 . 다만, 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 투기과열지구가 지정되지 아니하거나 제63조에 따라 지정 해제된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 분양가상한제 적용주택은 제외한다. 4. 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택. 다만, 제57조제2항 각 호의 주택 및 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택은 제외한다. 5. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목 후단에 따른 공공재개발사업(제57조제1항제2호의 지역에 한정한다)에서 건설ㆍ공급하는 주택
전매제한 시작일
입주자로 선정된 날(본 청약 당첨자 발표일)부터 전매제한 기간이 시작됩니다.
전매제한 적용 법률
전매제한 시작일이 본 청약 당첨자 발표일인 만큼 전매제한, 거주의무, 재당첨 제한 등은 사전청약 모집공고일이 아니라 본청약 모집공고일 당시의 법령을 적용 받습니다.
따라서 정확한 전매제한 기간은 본청약 모집공고문을 통해 다시 한번 확인하셔야 합니다.
전매제한 기준
전매제한 기간이 2 이상인 경우에는 가장 긴 전매행위 제한기간이 적용됩니다.
예를 들어 어떤 주택이 분양가상한제 적용주택인 동시에 청약과열지역이라면 둘 중 긴 전매행위 제한기간인 분양가상한제 적용주택에 관한 전매제한 기간이 적용된다는 것입니다.
전매제한 소유권이전등기
전매제한 기간이 3년 이내이면 소유권이전등기를 완료한 때 전매제한 기간에 도달한 것으로 간주됩니다.
전매제한 기간이 3년을 초과하면 3년 이내 소유권이전등기를 완료한 때 3년이 지난 것으로 간주됩니다.
예를 들어 분양가상한제 적용주택 중 투기과열지구 주택의 전매제한 기간이 5년인 경우, 만약 2년만에 소유권이전등기가 완료되었다면 3년이 지난 것으로 인정해주기 때문에 총 5년 중에서 추가로 2년만 지나면 전매가 가능해집니다.
전매제한 기간
일반적으로 아파트 청약(분양권 전매)은 소유권이전등기일까지 전매가 제한되며, 제한기간은 투기과열지구와 청약과열지역으로 구분됩니다.
투기과열지구 주택 = 당첨자 발표일 ~ 소유권이전등기일(최대 5년)
청약과열지역 주택 = 당첨자 발표일 ~ 소유권이전등기일(최대 3년)
분양가상한제 적용주택 = 3기 신도시 사전청약 주택은 모두 분양가상한제 적용주택이므로 이 부분이 중요합니다. 아래에서 자세히 설명드리겠습니다.
*분양가상한제 적용대상 총정리 : 분양가상한제 적용지역(+3기 신도시 분석)
입주권 전매제한 기간
분양가상한제 적용주택_수도권
분양가상한제 적용주택 중 수도권
분양가상한제 적용주택에 관한 전매제한 기간은 수도권과 비수도권으로 구분되고, 수도권은 공공택지 여부, 투기과열지구 여부로 구분됩니다.
그리고 세부적으로는 분양가격과 인근 주택 시세의 100%이상인지, 80% 이상인지, 80% 미만인지 비교하여 전매제한 기간이 결정됩니다.
수도권(서울, 인천, 경기도) 중 투기과열지구는 분양가에 따라 5년, 8년, 10년 동안 전매가 제한되고, 비투기과열지구는 분양가에 따라 3년, 6년, 8년으로 전매가 제한됩니다.
수도권 투기과열지구 = 전매제한 5년 ~ 전매제한 10년
수도권 비투기과열지구 = 전매제한 3년 ~ 전매제한 8년
분양가상한제 적용주택_비수도권
분양가상한제 적용주택 중 비수도권
수도권(서울, 인천, 경기도) 이외의 지역은 투기과열지구, 특별공급, 공공택지 여부에 따라 전매제한 기간이 결정됩니다.
비수도권 투기 특공 = 5년(세종시 공무원 특공 8년)
비수도권 투기 공택 = 4년
비수도권 투기 비공택 = 3년
비수도권 비투기 공택 = 3년(세종시 공무원 특공 5년)
전매제한 예외
아래와 같이 근무, 생업, 질병, 취학, 결혼 등의 사정이 있는 경우 전매가 가능합니다.
주택법 제64조(주택의 전매행위 제한 등) ② 제1항 각 호의 주택을 공급받은 자의 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정 되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. 다만, 제1항제3호의 주택을 공급받은 자가 전매하는 경우에는 한국토지주택공사가 그 주택을 우선 매입할 수 있다.
주택법 시행령 제73조(전매행위 제한기간 및 전매가 불가피한 경우) ④ 법 제64조제2항 본문에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 한국토지주택공사(사업주체가 「공공주택 특별법」 제4조의 공공주택사업자인 경우에는 공공주택사업자를 말한다)의 동의를 받은 경우를 말한다. 1. 세대원(법 제64조제1항 각 호의 주택을 공급받은 사람이 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료ㆍ취학ㆍ결혼 으로 인하여 세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군은 제외한다)으로 이전하는 경우. 다만, 수도권 안에서 이전하는 경우는 제외한다. 2. 상속 에 따라 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우 3. 세대원 전원이 해외 로 이주하거나 2년 이상의 기간 동안 해외에 체류하려는 경우 4. 이혼 으로 인하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 배우자에게 이전하는 경우 5. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제78조제1항에 따라 공익사업의 시행으로 주거용 건축물을 제공한 자가 사업시행자로부터 이주대책용 주택 을 공급받은 경우(사업시행자의 알선으로 공급받은 경우를 포함한다)로서 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 확인하는 경우 6. 법 제64조제1항제3호부터 제5호까지의 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관(제71조제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 경매 또는 공매 가 시행되는 경우 7. 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여 하는 경우 8. 실직ㆍ파산 또는 신용불량 으로 경제적 어려움이 발생한 경우
공공분양 사전청약
3기 신도시 공공분양 사전청약
지역적 특징
3기 신도시 공공분양 사전청약(1~4차)은 모두 아래와 같은 특징이 있습니다.
수도권(서울, 인천, 경기도)
공공택지
분양가상한제 적용주택
투기과열지구 또는 청약과열지역
3기 신도시 공공분양 사전청약 주택은 투기과열지구, 청약과열지역, 분양가상한제 적용주택에 해당하고, 각 지역에 따른 전매제한 기간은 모두 다릅니다.
이 중 전매제한 기간이 가장 긴 기간이 적용되므로 분양가상한제 적용주택에 관한 전매제한 기간이 적용되며, 여기서 다시 분양가격과 투기과열지구 여부에 따라 기간이 달라집니다.
투기과열
지구 투기과열
지구
이외 지역 분양가격이
인근지역
주택매매가격의
100% 이상 5년 3년 분양가격이
인근지역
주택매매가격의
80% 이상
100% 미만 8년 6년 분양가격이
인근지역
주택매매가격의
80% 미만 10년 8년 수도권 분양가상한제 적용주택 전매행위 제한기간
투기과열지구
따라서 3기 신도시 공공분양 사전청약 1~4차 주택 중 아래의 지역은 수도권 분양가상한제 적용주택 중 투기과열지구이므로 분양가에 따라 5년, 8년, 10년 동안 전매가 제한됩니다.
공공분양 사전청약 1차 중 성남복정1
공공분양 사전청약 2차 중 성남신촌, 인천검단
공공분양 사전청약 3차 중 하남교산, 과천주암
공공분양 사전청약 4차 중 안산신길2
비투기과열지구
반면, 수도권 분양가상한제 적용주택 중 투기과열지구가 아닌 나머지 지역의 경우에는 분양가에 따라 3년, 6년, 8년 동안 전매가 제한됩니다.
*투기과열지구 등 규제지역 총정리 : 2022 조정대상지역 현황(+청약과열, 투기과열, 투기지역)
민간분양 사전청약
민간분양 사전청약 전매제한
지역적 특징
민간분양 물량 중 사전청약이 가능한 경우는 공공택지에서 공급되는 경우로 한정되는 바, 민간분양 사전청약 물량은 모두 분양가 상한제가 적용되는 주택이므로 분양가상한제 적용주택에 관한 전매행위 제한기간이 적용됩니다.
투기과열지구
민간분양 사전청약 2차 중 인천 검단은 투기과열지구로서 분양가에 따라 5년, 8년, 10년 동안 전매가 제한됩니다.
비투기과열지구
아래의 지역은 수도권 분양가상한제 적용주택 중 비투기과열지구이므로 3년, 6년, 8년 동안 전매가 제한됩니다.
민간분양 사전청약 1차 중 평택고덕A49, 오산세교2
민간분양 사전청약 2차 중 평택고덕A46
비수도권 + 비투기과열지구
민간분양 사전청약 1차 중 부산 장안은 비수도권 비투기과열지구이므로 3년 동안 전매가 제한됩니다(세종시 공무원 특공은 5년 제한).
전매제한 위반
형사처벌
전매제한 위반하면 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌칙 조항이 적용됩니다.
이하의 징역 또는 이하의 벌칙 조항이 적용됩니다. 전매제한 위반으로 얻은 이익의 3배가 3천만원 초과하면 3년 이하의 징역 또는 그 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처합니다.
주택법 제101조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금 에 처한다. 다만, 제2호 및 제3호에 해당하는 자로서 그 위반행위로 얻은 이익의 3배에 해당하는 금액이 3천만원을 초과하는 자는 3년 이하의 징역 또는 그 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다. 2. 제64조제1항을 위반 하여 주택을 전매하거나 이의 전매를 알선한 자
전매제한 분양권 거래
*위장전입 총정리 : 위장전입 적발 사례 및 방법(+ 국세청 사례, 처벌 판례, 청약취소)
전매제한 의무거주
전매제한 기간 동안 소유권을 이전하면 안되는 것은 알겠는데, 그렇다면 제3자에게 전세나 월세로 임대를 주는 것은 가능할까요? 아래에서 자세히 설명드리겠습니다.
전매제한 전세
전매제한 전세 – 가능할까?
의무거주기간 전세
아파트 청약 중에 타인에게 전세를 줄 수도 없고, 직접 실거주해야 하는 경우가 있습니다.
즉, 의무거주기간 동안 전세나 월세가 불가능하다는 것입니다. 다만, 이러한 실거주 의무는 전매제한 때문에 발생한 것이 아니라 분양가 상한제 적용주택 중에 입주자에게 거주의무가 부여되는 경우가 있기 때문입니다.
입주자 거주의무
분양가상한제 적용주택 중 수도권에 공급되는 주택의 경우 입주자에게 거주의무가 있습니다.
전매제한 의무거주
수도권 분양가상한제 적용주택이면 전매제한도 적용되고, 거주의무도 적용됩니다.
수도권 분양가상한제 적용주택은 공공주택 여부로 구분된 후 분양가와 인근 시세와 비교하여 의무거주기간이 결정됩니다.
분양가상한제 적용주택
(공공택지) 분양가상한제 적용주택
(공공택지 이외) 분양가격이
인근지역
주택매매가격의
80% 이상
100% 미만 3년 2년 분양가격이
인근지역
주택매매가격의
80% 미만 5년 3년 입주자 거주의무 기간
3기 신도시 사전청약 – 의무거주기간
3기 신도시 공공분양 사전청약과 민간분양 사전청약은 대부분 공공택지에 공급되는 수도권 분양가상한제 적용주택이므로 분양가와 인근 시세의 비교에 따라 3년 또는 5년의 실거주 의무가 부여됩니다.
공공분양 의무거주기간 = 3년 또는 5년
민간분양 의무거주기간 = 3년 또는 5년
다만, 민간분양 사전청약 중 수도권에 속하지 않는 지역(부산 장안)은 실거주 의무가 부여되지 않을 것으로 보이나, 보다 확실한 것은 향후 공고될 본 청약 모집공고문을 통해 확인하시기 바랍니다(전매제한, 실거주의무 등에 관한 관계 법령은 본 청약 모집공고 당시를 기준으로 합니다).
청약홈 사이트
주택법 제57조의2(분양가상한제 적용주택 등의 입주자의 거주의무 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택의 입주자(상속받은 자는 제외한다. 이하 이 조 및 제57조의3에서 “거주의무자”라 한다)는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 5년 이내의 범위에서 해당 주택의 분양가격과 국토교통부장관이 고시한 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 대통령령으로 정하는 기간(이하 “거주의무기간”이라 한다) 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 한다. 다만, 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 본다. 1. 사업주체가 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 (이하 “수도권”이라 한다)에서 건설ㆍ공급하는 분양가상한제 적용주택
주택법 시행령 제60조의2(분양가상한제 적용주택 등의 입주자의 거주의무기간 등) ① 법 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간(이하 “거주의무기간”이라 한다)을 말한다. 1. 법 제57조의2제1항 제1호 에 따른 주택의 경우 가. 공공택지 에서 건설ㆍ공급되는 주택의 경우 1) 분양가격이 법 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 본문에 따라 국토교통부장관이 정하여 고시하는 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격(이하 “인근지역주택매매가격”이라 한다)의 80퍼센트 미만인 주택: 5년 2) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 주택: 3년 나. 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택의 경우 1) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 미만인 주택: 3년 2) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 주택: 2년
거주의무 위반
아래와 같이 거주의무 기간에 실거주 하지 않는 경우 형사처벌을 받게 됩니다.
주택법 제104조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다. 10. 제57조의2제1항 및 제7항을 위반하여 거주의무기간 중에 실제로 거주하지 아니하고 거주한 것으로 속인 자
거주의무 예외사유(=거주의무기간 예외)
주택법 제57조의2(분양가상한제 적용주택 등의 입주자의 거주의무 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택의 입주자(상속받은 자는 제외한다. 이하 이 조 및 제57조의3에서 “거주의무자”라 한다)는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 5년 이내의 범위에서 해당 주택의 분양가격과 국토교통부장관이 고시한 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 대통령령으로 정하는 기간(이하 “거주의무기간”이라 한다) 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 한다. 다만, 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유 가 있는 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 본다.
주택청약 당첨 후 진행 과정 및 자금마련 방법 (계약금, 중도금, 잔금, 세금)
흔히 주택청약 당첨을 로또라고 비유합니다. 주택청약 당첨을 통해 내집 마련의 꿈에 한발짝 가까워졌을 뿐 아니라, 위치 좋은 신축 아파트 당첨의 경우 아파트 매매가 상승효과 및 소위 ‘피’라 불리는 프리미엄 형성으로 짧은 기간 내에 몇 백만원에서 수천, 수억까지 앉아서 벌수 있는 기회가 생기기 때문이죠.
하지만 막상 주택청약 당첨이 되면, 여러가지로 생각하고 해야 할 일이 많아집니다. 특히 계약금, 중도금, 잔금 관련 대출과 세금에 대해 생각하지 않을 수 없는데요. 심지어 이 문제로 인해 어렵게 이뤄낸 주택청약 당첨을 포기하는 상황에 이를 수도 있답니다.
주택청약 당첨 이후 진행 과정 및 계약금, 중도금, 잔금 관련 대출, 그리고 세금에 대해 자세히 알아보겠습니다.
주택청약 당첨 이후 진행과정
주택청약에 당첨되어 내 집이 되기까지 총 5단계를 거치게 됩니다.
① 공급금액 및 납부일정 확인하기
② 계약금 납입하기
③ 중도금 납입하기
④ 잔급 납입하기
⑤ 취득세 납부하기
STEP 1. 공급금액 및 납부일정 확인하기
주택청약에 당첨되면 가장 먼저 청약의 모집공고에서 공급금액과 납부일정을 확인해야 합니다. 청약 모집공고는 주택청약시스템에서 확인할 수 있는데, 청약일정에 등록되어 있는 모든 지역의 청약 공고문을 볼 수 있습니다. 이 과정을 통해 아파트 계약을 위해 내가 필요한 자금이 얼마인지, 언제까지 준비해야 되는지 세부 납부일정을 알 수 있기에 매우 중요합니다.
STEP 2. 계약금 납입하기
청약 당첨 이후, 내가 이 아파트를 계약하겠다고 결심이 선다면 계약금을 납입합니다. 일반적으로 계약금은 분양가의 10% 정도로 생각하시면 되는데요. 계약금은 집단대출이 불가하여 당첨자 본인이 직접 마련해야 합니다. 만약 계약금 납입일에 납부하지 못하면 청약 당첨이 취소되므로, 청약 신청 전에 자금계획을 철저히 하는 것이 필요합니다.
주택청약 당첨이 취소되면, 그동안 부어왔던 청약통장을 날리게 되며 청약통장 개설부터 다시 시작해야 합니다. 또한 ‘재당첨 제한’으로 인해 한번 당첨되면 일정기간 동안 다른 아파트 당첨에 제한 등의 불이익도 있어요. 만약 신혼부부, 다자녀, 생애최소 등의 특별공급 제도에 자격으로 청약 당첨되었다면, 이후에는 더 이상 특별공급을 통해 분양받을 수 없기에 더욱 신중을 기해야 합니다. 특별공급은 생애 한번 밖에 기회가 없다고 하네요.
STEP 3. 중도금 납입하기
아파트 매매대금 중 가장 큰 부분을 차지하는 것이 중도금입니다. 중도금은 여러 회차에 나누어 납입하게 되는데, 일반적으로 전체 매매가의 40~60%를 차지하며 6회차 정도로 나뉘져 있습니다.
흔히 이야기하는 집단대출이 중도금 마련을 위해 이루어지는데요. 경제적 부담을 줄여주기 위해 주택도시보증공사(HUG)나 서울주택도시공사(SH)가 보증을 하고 건설사와 연계된 은행에서 대출해 주는 방식입니다.
하지만 여기서 확인해야 할 것이 있습니다. 내가 집단대출을 받을 수 있는 자격이 되는지 알아야 해요. 실제로 가수 겸 탤런트이신 양동근님은 8억짜리 아파트에 청약 당첨되었는데, 이미 많은 대출로 인해 5~6억원의 중도금 마련이 어려워 포기해야 되는 상황에 처했다는 뉴스가 있답니다. 청약담청 이전에 받은 대출로 한도초과되어 집단대출 자격이 안되었던 거죠.
그럼 집단대출을 위해 반드시 알아야 되는 개념에 대해 알아보겠습니다.
① LTV (Loan to Value, 주택담보인정비율)
집값 대비 어느정도까지 대출 받을 수 있는지를 나타내는 수치입니다. 예를 들어 5억짜리 아파트의 경우 LTV가 50%라면 최대 2억5천까지 대출이 가능합니다.
② DTI (Debt to Income, 총부채상환비율)
대출 받으려는 사람의 상환능력에 따라 대출규모를 규제하는 것으로, 연간소득 대비 대출상환금 및 이자가 차지하는 비중을 말합니다. 만약 연봉이 4000만원인데 DTI가 40%라면 연간 원리금 상환이 1600만원을 넘지 않는 선에서 대출을 받을 수 있습니다.
주택청약은 지역에 따라 LTV와 DTI의 비율이 정해져 있기에, 지역별 비율을 정확히 아는 것이 자금마련 하는데 있어 무엇보다 중요합니다. 특히 조정대상지역을 경우 그 비율은 더욱 낮아진다는 점 유의하시기 바랍니다.
이외에 중도금 집단대출을 받기 위해선 개인신용도도 매우 중요한데요. 대출금의 80%는 주택도시보증공사가 보증을 서지만, 나머지 20%는 계약자의 신용도에 따라 은행에 의해 결정되기 때문입니다.
STEP 4. 잔금 납입하기
아파트 매매 납입의 마지막 단계인 잔금은 일반적으로 분양가의 30%에 해당됩니다. 만약 이미 중도금대출을 받은 상태라면 잔금은 현금으로 준비하는 것이 좋은데요. 만약 잔금이 부족한 경우라면 다음의 2가지 방법이 있습니다.
① 주택담보대출로 전환하기
② 개인대출로 잔금을 납입하고 전세로 돌려 보증금으로 대출금 갚기
하지만 주택담보대출로 전환하게 되면 대출금액이 커져 부담스러울 수 있으며, 전세계약 시 융자가 많은 집은 계약체결에 어려움이 있을 수 있습니다.
STEP 5. 취득세 납부하기
이제 취득세만 납부하면 드디어 ‘내 집’이 생깁니다. 취득세는 주택 소유권에 대한 세금으로, 집 살때 한번만 납부하면 됩니다. 주택 취득세 계산방법은 [취득가액 X 취득세율]인데, 여기서 취득가액은 확장비, 옵션비, 피리미엄비 등을 포함한 분양가를 말합니다.
청약에 당첨되는 것이 하늘의 별따기 만큼이나 어렵다지만, 이에 못지않게 계약금, 중도금, 잔금 그리고 취득세 마련까지 쉽지 않은 일인듯 합니다. 위에서 살펴본 주택청약 당첨 후의 진행과정을 숙지하고 자금계획을 꼼꼼히 세워 꿈과 같은 ‘내 집 마련’을 꼭 이루시길 바랍니다.
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